多家銀行已做好準(zhǔn)備，存量房貸利率即將下調(diào)
距離央行兩次發(fā)聲已過去整整一個(gè)月，下調(diào)存量房貸，終于要來真的了。
就在近日，不少銀行扎堆披露半年報(bào)，已有多家銀行在中期業(yè)績會上針對“下調(diào)存量房貸”作出回應(yīng)。
截止目前，針對存量房貸利率下調(diào)給出回應(yīng)的主要有六家銀行：招商銀行、中信銀行、農(nóng)業(yè)銀行、華夏銀行、建設(shè)銀行和交通銀行。
招商銀行：下調(diào)是勢在必行，已制定相應(yīng)預(yù)案。
中信銀行：對可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整已經(jīng)做好了預(yù)案。
農(nóng)業(yè)銀行：有關(guān)政策方案明確后，將抓緊制定具體操作細(xì)則。
據(jù)證券時(shí)報(bào)消息，8月29日，農(nóng)行召開中期業(yè)績發(fā)布會，農(nóng)行副行長林立在回應(yīng)存量房貸利率調(diào)整一事時(shí)表示，近期人民銀行明確指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。
建設(shè)銀行：各家銀行也在互相溝通。
建設(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官生柳榮表示，此前人民銀行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人提到，存量住房貸款利率可以按市場化原則重新商定，這確實(shí)對于各家銀行的利潤都會產(chǎn)生影響。
目前監(jiān)管部門的具體細(xì)則還沒推出，各家銀行也在互相溝通，現(xiàn)在進(jìn)行測算還是有一定的難度，總體上肯定會有一定的下行壓力。
交通銀行：交通銀行召開個(gè)人房貸存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動會。
華夏銀行：有序推進(jìn)后續(xù)相關(guān)工作的開展。
綜合以上各行的回應(yīng)，我們可以得出以下結(jié)論：
1、存量房轉(zhuǎn)按揭這個(gè)事兒，是大概率事件，有譜！
2、各家銀行的積極性有差異，但已經(jīng)開始著手準(zhǔn)備
3、監(jiān)管部門的具體細(xì)則還沒出來，還需要等
其實(shí)下調(diào)存量房貸利率，此前已有先例。
2008年全球金融風(fēng)暴之后，央行推動各大銀行從2009年1月1日起，給存量房貸打了“額外的折扣”，普遍把房貸利率從“基準(zhǔn)利率的85折”降低到了“7折”。
那這次為什么這么難執(zhí)行？銀行在猶豫什么？
首先，這次房貸占比太重了，卡脖子的那種！
有數(shù)據(jù)表示，現(xiàn)在房貸占銀行貸款的比重，比2008年增加了1倍，如果全面下調(diào)存貸房貸利率，是銀行業(yè)不能承受之重。
其次，兼顧差異化和公平化，太難。
眾口難調(diào)，每個(gè)城市、每家銀行情況不一樣，必定引起眾怒，所以如何在一個(gè)大方案里，盡可能照顧到每一個(gè)環(huán)節(jié)里的人，本身就很難。
最重要的是，既要降利率，又要保持銀行利潤并防范風(fēng)險(xiǎn)。
銀行業(yè)看起來利潤很高，但由于中國的貨幣總量以11%左右速度增長，各銀行的資產(chǎn)規(guī)模也大概是這個(gè)增速。為了金融安全，銀行的資本也要同步增長，滿足資本充足率的要求。
目前銀行業(yè)利潤中，不僅要用來分紅，還要補(bǔ)充資本金，整體是不夠的。上市銀行普遍股價(jià)破凈，很難通過增發(fā)新股補(bǔ)充資本金。
所以，如果進(jìn)一步壓縮銀行業(yè)利差，可能影響金融安全，動搖A股的估值基礎(chǔ)（銀行股是A股的估值基礎(chǔ)）。
業(yè)內(nèi)人士分析，未來的下調(diào)方案，有可能會體現(xiàn)以下幾點(diǎn)：
1、首套、二套大概率會不一致
高房貸利率（主要是加點(diǎn)高）時(shí)期的首套房購房者，會優(yōu)先被顯著降低“加點(diǎn)”；二套房可能也會適度下調(diào)，但相信力度不會太大。
2、不會像2009年一刀切
這次城市之間、銀行之間、客戶之間情況太不同了，一刀切帶來的后遺癥可能是本輪無法消化掉的，所以只能從執(zhí)行方案的源頭端，盡可能兼顧各方利益和情緒；
3、不同類型城市的優(yōu)惠程度或許會有差異
比如目前一線城市的房貸利率就比其他城市要高，存量房貸的下調(diào)估計(jì)也會考慮城市差異。
4、有部分人可能享受不到
現(xiàn)在的房貸利率最低3.7%，而且是房地產(chǎn)有史以來的最低利率，比現(xiàn)在利率高的多了去了，不可能全部都降，重點(diǎn)在2017-2021年底買房的那幫人，這些利率都非常高，情緒都非常大，房貸還有很多沒還。
總之，從近期高層的呼聲以及輿論的壓力來看，存量房低利率下調(diào)肯定勢在必行，央行下場“指導(dǎo)”、多家銀行「已做好準(zhǔn)備」就是一個(gè)非常好的信號。
相信等到具體落實(shí)，也只是時(shí)間問題，大家可以再耐心等等！